부동산 경매실무 무료 동영상 강의 - 부동산 권리분석방법

1. 권리분석방법

① 반드시 현장을 답사할 것

② 점유자 및 임차인 조사를 철저히 할 것

③ 시세를 정확히 파악할 것

④ 채무자나 소유자의 변제능력 및 동태를 파악할 것

⑤ 등기사항전부증명서상의 소멸 인수여부 꼼꼼히 체크

⑥ 관리사무소에 체납관리비 여부 파악

2. 매각으로 소멸하는 권리들

① 근저당권, 저당권

② 가압류, 압류

③ 경매개시결정기입등기

④ 담보가등기

⑤ 말소기준권리보다 앞선 선순위전세권자이나 배당요구를 신청하였을 경우

⑥ 말소기준권리보다 후순위 용익물권(즉 전세권, 지상권, 지역권)

⑦ 말소기준권리보다 후순위 권리(즉 가처분, 가등기)

3. 인수되는 권리들

① 예고등기 - 예고등기폐지

② 유치권 - 실무에선 거짓 유치권이 많다.

③ 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정되어 있는 가처분, 소유권이전청구권가등기, 환매등기

④ 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 용익물권(즉 지상권, 지역권, 전세권)

    - 전세권은 배당요구 적법하게 하면 말소

⑤ 말소기준권리보다 앞선 일자로 대항력을 갖춘 임차인(즉 선순위 임차인)

    - 배당요구 했거나 하지 않았거나 못 받은 보증금은 낙찰자가 인수

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