부동산경매실무 무료 동영상 강의 - 경매 전 점검 · 확인해야 할 필수 사항

부동산경매실무 무료 동영상 강의 - 경매 전 점검 · 확인해야 할 필수 사항

 

1. 권리분석

① 등기부분석, 임차인분석, 말소기준권리 및 경매신청등기일을 파악

② 경매를 통한 부동산 취득

    본인의 책임 하에서 진행되므로 각종 권리분석을 철저히 하여 낙찰받은 후 소멸되지 않고

    원치 않게 낙찰자가 인수해야 하는 권리나 임차인이 없도록 철저한 분석이 필요

③ 매매를 통한 부동산 취득

    권리의 하자로 손해를 입었을 때 일정한 경우에는 중개업자에게 손해배상을 청구

 

2. 임차인분석

① 대항가능

    최선순위 근저당권 (말소기준권리) 설정일 이전에 대항요건 (전입신고 + 주택인도)을

    갖춘 임차인은 보증금을 배당 ○

② 대항불가능

    최선 순위 근저당권 (말소기준권리) 설정 이후에 대항요건을 갖춘 임차인은 자기의 보증금 전액을

    배당받지 못하여도 낙찰자에게 부동산을 명도

③ 미상

    임차인의 부재 등으로 임차권의 존재여부를 집행관이 확인하지 못했다.

    (임차인이 없다 : X)

 

3. 명도분석

① 낙찰대금을 완납하였으나 임차인 등으로부터 주택을 명도받지 못하면 완전한 소유권행사가 불가능

② 임차인 등으로부터 주택을 명도받지 못하면 완전한 소유권행사가 불가능하다.

    소유자가 경매대상 부동산에 거주하고 있다면 명도가 용이할 수 있으나 임차인이 거주하는 경우

    보증금 전액을 배당받지 못하였다면 명도가 곤란할 수 있다.

③ 이때 입찰 전에 미리 배당표를 작성하여 임차인이 배당 절차에서 배당받지 못하는 금액이 얼마인지를

    예상해 본 후 명도요청시 이사비용을 제시하여 명도집행을 원활하게 하는 것도 하나의 방법이

    될 수 있다.

 

부동산 경매실무 동영상 강의 (www.sjcorea.co.kr)