세정코리아 동영상 강의

1. 계약을 위한 확인

· 계약서 준비, 도장, 서류준비

· 계약서 초안 작성, 개인정보동의서, 등기사항증명서, 건축물대장

· 구청, 세무서 확인사항체크

· 본인참석여부확인, 계약금지급예정사항

· 중도금 및 잔금 지급시 등기사항증명서를 재차 확인 권리 변동사항이 있을 시 

  계약서 또는 확인설명서에 추가 기재하고 중도금 또는 잔금 지급보류 등 조치

· 등기사항증명서에 별도등기가 있는 경우는 반드시 별도 등기사항증명서 확인

· 근저당권 설정여부 확인, 가압류, 가처분, 예고 등기시 실 권리관계 정확히 파악

· 대리인과 계약시 위임장확인, 소유자 통화 후 금액, 날짜 등 주요내용 파악

· 공동명의인 경우 명의자 전원파악(아파트는 소유자가 2명 내외이지만 예외인 경우 특히 매매시는 유의)

  이혼소송 중, 신변보호, 가족다툼이 많음

2. 하자처리

· 낡은 건물은 더욱 유심히 보고 기록한다. 오래된 아파트임을 인지하고 소유권이전일 이후에 드러난 하자는

  문제삼지 않고 세입자가 수리 후 사용한다.

· 임대인이 설치한 보일러, 냉 난방기의 중요한 고장은 임대인이, 사용 중에 청소나 냉기주입 등은 임차인이

  하기로 한다.

· 기본시설물상태에서의 계약임 이라고 작성하는 경우 기본시설물이 무엇인지 확인한다.(에어컨, 수납장,

  건조대, 붙박이장 등)

· 세입자가 설치했다고 가져가는 경우의 문제점 발생 - 블라인드, 가스레인지, 붙박이장, 고급 잠금 장치 등

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계약서는 양식이 없습니다.

부동산임대차계약서와 표준임대차계약서라는 표준 계약서는 있지만 권장사항이지 강제사항이 아닙니다.

계약서는 당사자의 합의에 의해서 진행되는 것입니다.

보통 공인중개사 사무소는 간단한 1장짜리인 부동산임대차계약서를 대부분 씁니다. (주택임대등록사업자가 아닌경우)

하지만 주택임대등록사업자는 표준 임대차 계약서를 쓰지 않으면 임대인은 과태료 입니다.

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1. 비례세율

1) 정의: 금액에 관계없이 동일한 비율로 과세

2) 사례: 10%

   ① 과세표준금액이 1,000원인 경우: 1,000원 x 10% = 1,000원

   ② 과세표준금액이 2,000원인 경우: 2,000원 x 20% = 2,000원

2. (초과) 누진세율

1) 정의: 금액이 커짐에 따라 높은 세율을 적용

2) 사례: 초과누진세율 (10% ~20% 2단계 초과누진세율)

(예)

① 과세표준이 1,000원인 경우

    = 1,000원 x 10% = 100원

② 과세표준이 2,000원인 경우

    = 100원 + (2,000원 - 1,000원) x 20%

    = 100원 + 200원 = 300원

2-1. (초과) 누진세율 속산표

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1. 공인중개사 중개시 확인 사항

1) 직접 관련 법령은 찾아서 꼭 확인하기

2) 퇴근 전 그날 진행업무는 정리하고 퇴근하기

3) 코로나 상황은 초기 창업자에게는 기회의 시간

4) 임차인의 상황 및 의사는 항상 잘 경청하기

5) 최초 계약시에는 향후 문제되는 부분은 명확히 해야한다. (가장 중요!!)

   · 중개보수료

   · 원상회복범위

   · 필요비

   · 각종 부담금

2. 상가 중개시에는 전문가적인 시각으로 접근

1) 상가를 그대로 보는 것보다 안목과 시야를 넓히기

   · 낙후된 주거지가 카페, 창업공간으로 변신

2) 법적 관점 "용도변경" 내지 창의적 "상가개발"

3) 건축법상 건축물 용도 확인은 필수

4) 교육환경보호법 등 유해없소 입점 제한 여부 확인

5) 영업중인 임차인이 상가중개 의뢰시, 직원동요, 매출악영향 등 보안유지

3. 용도별 건축물 종류

1) 단독주택

2) 공동주택

3) 제1종 근린생활시설

4) 제2종 근린생활시설

5) 문화 집회시설

6) 종교시설

7) 판매시설

8) 의료시설

9) 교육연구시설

10) 운동시설

11) 업무시설

12) 숙박시설

13) 위락시설

14) 공장

15) 창고시설

16) 자동차 관련 시설

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공인중개사 창업 및 실무가이드 우편통신교육 - 상가를 분양 받을 때 확인사항

1. 상가를 분양을 받을 때 확인할 사항

· 미준공의 위험성 (부도위험성)

· 사업부지에 대한 소유권 확보여부

· 건축허가명의 및 건축허가 명이 변경여부

· 분양의 성공가능성

· 분양대금 등 자금관리를 담당하는 금융회사의 공신력

· 상권의 활성화 가능성

· 업종에 관한 규제사항(입지 제한업종 여부)

· 분양계약서상 업종한정여부와 지정독점업종 여부

· 업주지체에 대한 보상문제에 관한 사항

· 부실시고에 대한 하자담보책임의 내용

· 계약의 해제와 그 요건

· 계약금과 분양대금을 시행사의 법인계좌 또는 관리신탁계좌로 입금을 하여야 함

2. 오피스텔 분양권 매매 시 확인할 사항

분양계약서원본, 사본은 원본대조필 확인하여 분양자 확인

분양계약서 재발행 여부, 분양내용 및 분양자 본인여부를 시행사에서 확인

계약금 등에 압류 · 가압류 여부확인

분양권에 대한 가처분 등 법적조치 여부 확인

매도인의 신분증 위 · 변조여부 확인

분양계약금, 중도금 입금내역과 납입형태 확인, 입금영수증

옵션사항과 옵션비용 지급 확인, 영수증

건축개요 등으로 준공 예정일, 입주 예정일 확인

시행사, 분양사무실 방문하여 조감도로 위치, 방향, 혐오시설 등 확인

중도금, 잔금 등 대출내역, 이자형태, 대출한도 확인

<뒷장에 계속>

※ 공인중개사 창업 및 실무가이드 교육내용

· 다가구,다세대,아파트 중개실무
· 원룸오피스텔 중개실무
· 상가 중개실무
· 공인중개사 이렇게 하면 성공한다
· 중개사고 사례 및 예방기법
· 부동산 마케팅 기법 (홍보방법, 영업비법)
· 계약서 작성실무
· 상가권리금 및 중개시 유의사항
· 다양한 사례를 통한 실전 노하우
· 법률적 분쟁을 예견한 특약작성 방법
· 각종 거래 유형 파악
· 고객 상담 및 브리핑 기법
· 문의전화 응대요령
· 매물관리 및 현장안내요령
· 중도금 및 잔금처리
· 계약체결과 협상요령
· 권리분석기법
· 공동중개,분양대행

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공인중개사 창업 및 실무가이드 무료 동영상 강의 - 미공시 권리분석과 물리적 권리분석

1) 부동산의 매매에서 미공시 권리에 대해서는 매도인이 중개업자와 매수인에게

    고지를 하여야 하나, 실무상으로는 중개업자와 매수인이 확인을 하여야 함.

2) 오래된 부동산을 매매할 때에는 건물에 하자가 많이 있으므로 하자담보책임에

    관한 합의를 하는 것이 중요함

3) 하자담보책임은 매도인의 '무과실법정책임'이므로 매도인은 고의 또는 과실이

    있을 것을 요건으로 하지 않지만, 매수인의 선의이면서 무과실일 것을 요건으로 함

4) 물건에 대한 하자담보책임은 그 사실을 알게 된 날로부터 6월 이내에 행사를

    하여야 함

5) 토지에 대한 행위제한은 토지이용계획확인서, 목적물과 관련된 법률, 각 시도

    조례, 고시 등에서 제한하고 있으며, 이러한 행위제한에 대한 중개업자의 확인 ·

    설명의무는 중개업자가 통상적으로 알 수 있는 것에 대해서만 확인 · 설명의

    의무가 있는 것으로 제한한다는 것이 국토해양부의 유권해석임

6) 부동산을 매매할 때에는 반드시 목적물을 방문하여 목적물의 물리적 현황에

    대하여 확인을 하여야 함

7) 건축물의 현황과 건축물의 도면이 상이하게 작성된 경우가 있으므로 다세대주택을

    매매할 때에는 건축물의 도면도 확인을 하여야 함

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공인중개사 창업 중개실무 무료 동영상 강의 - 중개대상물 확인 · 설명서 작성 방법

① 중개대상물 확인 설명서의 권리관계 중 소유권에 관한 사항은 등기사항전부

    증명서의 '갑구'를 확인하여 기재를 함

② 중개대상물 확인 설명서의 권리관계 중 소유권 이외의 권리사항은 소유권 이외의

    모든 권리를 확인하여 기재를 하여야 함

③ 토지이용계획 등에 관한 사항은 토지이용계획확인서와 관련 법률의 행위제한을

    전부 기재하여야 함

④ 용적률과 건폐율은 시·군의 조례에서 정하고 있는 용적률과 건폐율을 기재함

⑤ 비선호시설은 사회통념상 혐오 또는 기피하는 시설을 기재함

⑥ 거래예정금액은 중개가 완성되기 전 거래예정금액을 기재함

⑦ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 지방세법의 내용을 확인하여 기재함

⑧ 등기부에 기재되지 아니한 실제 권리관계도 중개대상물 확인 · 설명서에 기재를 하여야 함

⑨ 임대차 계약이 있는 경우 임대보증금, 월 단위의 차임액, 계약기간, 장기수선충당금의 처리 등을

    확인하고, 근저당 등이 설정된 경우에는 채권최고액을 확인하여 기재함

⑩ 환경조건은 의뢰인으로부터 물건의 상태에 관한 자료를 받아서 기재를 하여야 함

⑪ 중개수수료는 거래예정금액을 기준으로 계산하고 산출내역은 거래예정금액에

    중개수수료 요율을 곱하여 산정하며, 한도액을 초과할 때에는 한도액으로 함

⑫ 임대차의 경우 거래예정금액은 '임대보증금 + 월단위의 차임액 X 100'으로 계산함

⑬ 임대차에서 거래예정금액이 5000만원 미만일 경우의 거래예정금액은

    '임대보증금 + 월단위의 차임액 X 70'으로 계산함

⑭ 공동 중개 시 참여한 중개업자(소속공인중개사 포함)는 모두 서명 및 날인을 하여야 함

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공인중개사 창업 중개실무 무료 동영상 강의 - 중개대상물 확인 · 설명의무

1. 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에 중개대상물에 대한 확인 · 설명은 당해 중개대상물에 관한

    권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실 · 정확하게 설명을 하여야 함

2. 중개대상물 확인 · 설명 의무는 권리취득 중개의뢰인에 대한 의무이며, 중개대상물 확인 · 설명서

    교부의무는 거래당사자 쌍방에 대한 의무임

3. 중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우에는 그 채권최고액을 조사 · 확인하여 의뢰인에게 설명하면

    되고, 실제의 피담보채무액까지 조사 · 확인하여 설명할 의무까지는 없음

4. 중개업자는 확인 · 설명서의 사본을 3년간 보관하여야 함

5. 가계약서에 대한 규정이 없으므로 중개업자는 가계약서 작성 시가 아니라 중개완성 후 거래계약서

    작성 시 반드시 중개대상물 확인 · 설명서를 작성 교부하여야 함

6. 대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항에는 의뢰인에게 요구한 사랑 및 그 관련 자료의 제출 여부와

    중개대상물건에 관한 상태를 확인하기 위한 자료의 요구 및 그 불응 여부에 대하여 기재를 함

7. 대상물건의 표시 중 토지는 토지대장을 기초로 작성함

8. 소재지는 토지대상에 기재된 행정구역과 지번을 기재함

9. 면적은 토지대장의 면적을 기재함

10. 지목은 공부상 지목과 실제의 지목을 모두 기재함

11. 대상물건의 표시 중 건축물은 건축물대장을 기초로 작성함

12. 건축물의 면적에서 구분소유건물은 전용면적을 기재하고, 단독주택인 경우에는 연면적을 기재

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공인중개사 창업 중개실무 무료 동영상 강의 - 대리의 법률관계와 공시권리분석

1. 법률행위가 성립한 경우에 그 효과는 그 의사표시를 한 표의자에게 발생하는 것이

    보통인데, 표의자가 아닌 다른 자에게 그 법률효과가 귀속되는 제도를 '대리'라 함

2. 대리에는 임의대리와 법정대리가 있음

3. 소유자가 미성년자일 때에는 법정대리, 즉 부모와 계약을 체결하거나 부모의

    동의를 얻어 미성년자가 계약을 체결할 수 있음

4. 대리인이 계약을 체결할 때에는 본인의 위임장과 인감증명서를 지참하여야 함

5. 인감증명서는 본인이 발급한 것과 대리인이 발급한 것이 있으므로 항상 발급자를

    확인하여야 함

6. 위임장에 날인된 인감과 인감증명서상의 인감이 동일한 지를 확인하여야 함

7. 계약의 당사자에게 행위능력을 의심하게 하는 사정이 있거나 고령자일 때에는

    추가로 가족을 동반하여 계약을 체결하도록 하여야 함

8. 권리분석이란 매수인에게 법률적 또는 경제적으로 위험 또는 부담이 되는 권리의

    존재를 파악하는 것임

9. 집합건물은 등기사항전부증명서에 표제부가 2개가 있으며, 집합건물의

    등기사항전부증명서는 '1동건물의 표제부'와' 전유부분의 표제부','갑구','을구'로

    구성되어 있음

10. 별도등기는 전유부분의 표제부 '대지권의 표시'에 기재되어 있음

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공인중개사창업 중개실무 무료 동영상 강의 - 계약서 작성 방법

1. 가계약의 이해와 활용

· 가계약금을 지급할 때에는 가계약서를 작성하여, 계약을 하지 않을 경우의 가계약금

  반환 또는 몰수에 대하여 확실하게 하는 것이 분쟁을 피하는 방법임

· 가계약금은 보통 소액이라서 이를 즉시 반환하지 않는 사례가 많기 때문에 반환을

  해야 할 사람이 즉시 반환하지 않은 경우에 대비하고 있어야 함

· 가계약금을 지급한 때에는 반드시 정시계약을 체결할 기한을 정하여야 함

2. 계약서 작성

· 계약을 하기 전에 반드시 진정한 소유자여부, 계약의 당사자 자격과 확인서류, 계약자의

  행위능력 등에 대하여 조사를 하여야 함

· 계약서를 작성할 때에는 반드시 등기권리증을 가지고 오도록 하여야 함

· 계약서를 작성할 때에는 작성하기 직전에 등기사항전부증명서를 발급받도록 하여야 함

· 등기사항전부증명서는 반드시 소유자의 주민등록번호와 말소사항이 전부 나오도록 발급하여야 함

· 대리인이 계약을 체결할 때에는 반드시 본인에게 대리권한의 수여여부를 확인하여야 함

· 계약서를 작성할 때에는 반드시 건축물대장을 발급받아야 함

· 대리인이 계약을 체결할 때에는 반드시 본인에게 대리권한의 수여여부를 확인하여야 함

· 대리인이 계약을 체결할 때에는 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하고 계약서에 첨부하여야 함

· 계약서를 작성할 때에는 반드시 신분증의 위·변조 여부를 확인하여야 함

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